La location meublée est une formule de plus en plus prisée par les investisseurs, qui apprécient sa flexibilité et son potentiel de rendement. Un aspect essentiel de cette formule est le statut fiscal qui s'y rattache, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut offre de nombreux avantages fiscaux qu’il est essentiel de comprendre avant de s'y lancer.
Que vous soyez un investisseur aguerri ou que vous envisagiez votre premier achat immobilier, le guide détaillé de Pozzo Patrimoine vous offre un aperçu complet du statut LMNP, de ses conditions d'accès, des charges déductibles, ainsi que des spécificités liées à la TVA et à l'imposition des plus-values. Prenez le temps de vous familiariser avec ces aspects essentiels pour tirer le meilleur parti de votre investissement.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'adresse aux propriétaires particuliers désireux de louer un ou plusieurs logements meublés. Ce statut se distingue de celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui s'applique exclusivement aux investisseurs du secteur immobilier proposant à la location des biens meublés.
En tant que LMNP, vous êtes considéré comme non professionnel. Cela signifie que la location meublée n'est pas votre activité principale. Le seuil qui différencie un LMNP d'un LMP est un revenu locatif annuel supérieur à 23 000 euros et supérieur à vos revenus professionnels.
Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux, tels que la possibilité d'amortir le bien immobilier, d'appliquer un régime micro-BIC si les revenus locatifs n'excèdent pas un certain montant, ou encore de déduire certaines charges liées à l'investissement. Il convient toutefois de bien s'informer avant d'opter pour ce régime, car il comporte également certaines contraintes.
L'activité de location en tant que LMNP implique une formalité administrative : l'inscription auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu où se trouve le bien loué. Pour cela, le formulaire Cerfa P0i doit être rempli et soumis dans les 15 jours après le début de la mise en location du bien. Lors de cette procédure, vous choisirez votre régime d’imposition : micro ou réel. Vous obtiendrez alors un numéro SIRET, indispensable pour votre déclaration de revenus.
Évidemment, le statut LMNP n'est applicable qu'aux propriétaires bailleurs de logements meublés, excluant de ce fait les logements vides. Pour être qualifié de meublé, le logement doit être équipé d'un ensemble de mobiliers indispensables, définis par décret. Par exemple, le logement doit disposer :
Le choix entre les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP) est basé sur le caractère professionnel ou non de votre activité locative au sein de votre foyer fiscal. Pour prétendre au statut LMNP, il faut :
Les loyers perçus en location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu, mais contrairement à la location nue, ils sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les LMNP, deux régimes fiscaux sont possibles :
L'un des avantages du régime réel est la possibilité de déduire vos charges pour leur montant réel. Ceci est particulièrement avantageux si ces charges dépassent les 50% d'abattement du régime micro. Voici sont quelques-unes des dépenses éligibles à la déduction :
Le régime réel offre un autre avantage non négligeable : la déduction des amortissements de l'immeuble et du mobilier. Cette option vous permet de prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier au fil des années.
Toutefois, il est important de connaître quelques règles relatives à cette disposition :
En tant que loueur en meublé non professionnel, il se peut que vos charges dépassent vos recettes locatives. Dans ce cas, vous êtes en situation de déficit foncier. Ce déficit, de nature non professionnelle, ne peut pas être déduit de votre revenu global. Cependant, il peut être imputé sur l'ensemble de vos revenus imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le déficit foncier en LMNP peut être reporté sur une période de 10 ans et toujours imputé sur les revenus de la catégorie BIC. Utiliser ce mécanisme vous offre une opportunité de réduction de vos recettes locatives imposables, et donc de votre revenu global.
En règle générale, la location meublée non professionnelle (LMNP) n'est pas assujettie à la TVA. Cependant, si vous proposez au moins trois des quatre services suivants, l'application de la TVA devient obligatoire, car vous êtes considéré comme une résidence avec services :
Une exception notable concerne l'achat d'un bien neuf dans une résidence de services pour personnes âgées, handicapées ou étudiantes, où vous avez la possibilité de récupérer la TVA.
Les plus-values réalisées dans le cadre du statut LMNP sont assujetties à l'imposition des particuliers, avec une taxation des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le calcul des plus-values se base sur :
Pour bénéficier d'une exonération d'imposition sur la plus-value et sur les prélèvements sociaux, le bien immobilier doit être conservé pendant une durée minimale de 22 ans.
Chez Pozzo Patrimoine, nous sommes là pour vous accompagner et vous conseiller dans votre démarche d'investissement. N'hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet et profiter de notre expertise en matière d'investissement en LMNP. Nous sommes convaincus que votre réussite est aussi la nôtre.
