De quoi s’agit-il ?
C’est le 21 décembre 2018 que l’Assemblée nationale a entériné le nouveau dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien en « Cœur de ville ».
En effet, le dispositif Denormandie est destiné à encourager la rénovation de biens immobiliers situés dans certains « quartiers anciens dégradés » afin de répondre aux besoins de logement des populations et dans la continuité du plan national de lutte contre les logements insalubres.
Elle permet ainsi au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de détention de l’immeuble et du montant des travaux de restauration réalisés.
Les conditions ?
Concernant l’immeuble :
- Le logement doit être acquis entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2025
- Le logement doit se situer dans l’une des villes éligibles
- Il doit s’agir d’un logement ancien faisant l'objet de travaux d'amélioration ou d’un local transformé en usage d'habitation.
- Le logement doit être acquis par une personne qui réalise des travaux de rénovation ou issu d’un programme de rénovation ou de transformation d’immeuble par un promoteur.
Concernant les travaux :
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix du bien + frais de notaire + travaux).
- Les travaux doivent correspondre à l’un des cas suivants :
- Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30%
- Soit correspondre au moins à 2 types de travaux parmi : le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres.
- Travaux de création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
- Les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE.
- Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition.
Concernant la mise en location :
- Le logement doit être loué à une personne physique au titre de sa résidence principale.
- Le logement doit être loué nu (non meublé).
- Le logement doit être loué pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de défiscalisation choisie.
- Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
- Le loyer et les revenus des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds règlementaires actualisés chaque année pour chaque zone.
Il s’agit des mêmes plafonds que ceux pour la loi Pinel.
Plafonds de revenus par région
et catégorie de foyer
| Composition du foyer locataire |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
| Personne seule |
38 236 € |
38 236 € |
31 165 € |
28 049 € |
| Couple |
57 146 € |
57 146 € |
41 618 € |
37 456 € |
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge |
74 192 € |
68 693 € |
50 049 € |
45 044 € |
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge |
89 439 € |
82 282 € |
60 420 € |
54 379 € |
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge |
106 415 € |
97 407 € |
71 078 € |
63 970 € |
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge |
119 745 € |
109 613 € |
80 103 € |
72 093 € |
Majoration par personne
à charge supplémentaire |
+13 341 € |
+12 213 € |
+8 936 € |
+8 041 € |
Plafonds des loyers par région
| Zone géographique |
Barême 2020 |
| A bis |
17,43 € / m² |
| A |
12,95 € / m² |
| B1 |
10,44 € / m² |
| B2 & C |
9,07 € |
Les avantages obtenus ?
- Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux) sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans.
- Il est possible de louer le logement à ses ascendants ou descendants (hors foyer fiscal).
- A l’issue de l’engagement, vous pouvez, au choix : revendre le logement, continuer de le louer ou y habiter.
Les limites ?
- Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an ou 5 500 € par m² de surface habitable. La partie au-delà de cette limite n'est pas défiscalisable. Au maximum, vous pourrez donc déduire 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €).
- Si le montant de la réduction obtenue excède le montant de l’impôt dû par le contribuable, le solde n’est pas remboursable ou reportable sur les années suivantes.
- Il n’est possible d’acquérir que 2 logements par an maximum.
- Le dispositif Denormandie rentre dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an.
Par exemple ?
Imaginons que vous investissez dans un T3 de 60 m² habitable pour un prix de 100 000 € à St-Lô et vous réalisez 100 000 € de travaux :
- Sur 6 ans, vous obtiendrez une réduction d’impôt totale de 12 % du montant de votre investissement soit 24 000 €, soit 4 000 € par an.
- Sur 9 ans, vous obtiendrez une réduction d’impôt totale de 18 % du montant de votre investissement soit 36 000 €, soit 4 000 € par an.
- Sur 12 ans, vous obtiendrez une réduction d’impôt totale de 21 % du montant de votre investissement soit 42 000 €, soit 4 000 € par an les 9 premières années puis 2 000 € par an les 3 dernières années.
Le logement étant situé à St-Lô il se trouve en Zone B2, le plafond de loyer hors charges à ne pas dépasser est donc de 544 €.
