L'essentiel
Ce dispositif de défiscalisation immobilière en vigueur depuis les années 2000, c’est l’achat d’un bien en démembrement, le bien est divisé en plusieurs parties :
- L’usus : L’usage, le droit d’utiliser le bien, le droit de l’habiter,
- Le fructus : Les fruits, la possibilité de louer et de percevoir des loyers du logement,
- L’abusus : la capacité de vendre le bien, le modifier, voire le détruire.
Les avantages
- Une décote du prix du bien pouvant aller de 30 à 50%, une réduction de 23% par tranche de 10 ans est appliquée au prix,
- Nue-propriété immédiate,
- Transmettre de son vivant l’usufruit du bien à ses enfants,
- Les droits de donation réduits pour la transmission d’un bien à un héritier,
- Ce bien ne s’intègre pas dans le patrimoine immobilier déterminant pour l’assujettissement à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Les inconvénients
- L’impossibilité de percevoir des loyers afin de rembourser un prêt immobilier éventuel,
- La taxe d’habitation et la taxe foncière sont à la charge de l’usufruitier.
Informations
- La transmission de la nue-propriété est considérée comme une donation, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier,
- Fiscalement, une donation de nue-propriété est plus avantageuse qu’une donation de pleine propriété.
Par exemple ?
Un homme âgé de 52 ans, décide de donner la nue-propriété de sa maison, d’une valeur de 300 000 euros, à son fils unique :
- L’usufruit correspond à 50% de la valeur du bien,
- La nue-propriété vaut l’autre moitié.
La donation de la nue-propriété s’élève donc à 150 000 euros, en appliquant l’abattement légal de 100 000 euros, la base taxable s’abaisse alors à 50 000 euros.
