Le Déficit Foncier

De quoi s’agit-il ?

Lorsqu’un investissement locatif dans un bien immobilier nécessite au préalable, de faire des travaux de rénovation conséquents alors le propriétaire supporte davantage de charges qu’il ne perçoit de revenus fonciers : le bien immobilier lui coûte plus cher que ce qu'il rapporte.

Le mécanisme du déficit foncier permet au propriétaire, d’imputer de son revenu global ses charges, lui permettant ainsi une diminution de son impôt.

L’investissement immobilier en déficit foncier consiste donc à acquérir un bien dans l’ancien nécessitant une importante remise en état et à y faire réaliser les travaux de rénovation nécessaires à sa mise en location.

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Les conditions ?

Concernant l’immeuble :

• Le déficit foncier concerne uniquement les immeubles à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction.
• Le régime d’imputation du déficit foncier est accessible aux personnes physiques détenant un immeuble, mais également aux sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Concernant les travaux :
L’Article 31 du CGI définit précisément quels sont les travaux déductibles, il s’agit notamment : des dépenses de réparations et d’entretien, des dépenses d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement) et des travaux de réparation et d’entretien.

Concernant la mise en location :

• Le propriétaire a l’obligation de louer l’immeuble pendant une durée minimale allant jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit.
• Le propriétaire a l’obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel.
• Le logement doit être loué à une personne physique au titre de sa résidence principale ou secondaire.
• Le logement doit être loué nu (non meublé).
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
• La location doit être effective et permanente. Cette condition n'est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d'une assurance ou d'un autre organisme. Dès lors, en cas de départ d'un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement. Cependant, il est admis un délai incompressible pour cette opération sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d'un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.).
• Il n’y a aucun plafond de loyers ni de ressources du locataire.

Les avantages obtenus ?

• Le déficit foncier permet de déduire le montant de ces travaux sur ses revenus fonciers sans aucune limite de déduction. Au-delà des revenus fonciers, le déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an (pendant les années de paiement des travaux).
• Le déficit excédent cette somme de 10 700 € est reportable pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers.
• L’avantage fiscal obtenu ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales (plafonnées à 10 000 €/an).
• Ainsi, sans revenus fonciers imposables, le mécanisme du déficit foncier vous supprime les prélèvements sociaux éventuels.

Les limites ?

• Les intérêts d’emprunts ne sont déductibles que de vos revenus fonciers et non de votre revenu global, contrairement à vos autres charges.