Investir en LMNP

De quoi s’agit-il ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel existe depuis 1949. Il permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) afin de le louer meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue : réduction d’impôt et possibilité de récupérer la TVA.

Pour investir en LMNP, vous devez justifier du fait que vous n’êtes pas un professionnel de la location immobilière. En effet, le statut LMNP se définit par opposition à celui du LMP, Loueur Meublé Professionnel, inscrit au registre du commerce et dont l’activité est sa source principale de revenu.

Il s’agit de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché.

Les conditions ?

Le logement doit être loué meublé selon le décret en vigueur : Décret n° 2015-981

Les recettes locatives déclarées chaque année doivent être inférieures à 23 000 € et représenter moins de 50 % de la totalité de vos revenus.

Dans le neuf, vous pourrez investir en LMNP dans les logements en résidences de tourisme ou d’affaires ainsi que dans les EHPAD, les résidences séniors et étudiantes.

Dans ce cas, l’investisseur verra la gestion locative de son bien confiée à un gestionnaire spécialisé. Un bail commercial sera donc signé entre l’acquéreur et le gestionnaire, pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Les avantages ?

Les prix d’acquisition d’un bien en statut LMNP sont assez faibles. Nous pouvons trouver des offres à partir de 60 000 €. Il n’y a pas de société à créer et vous pouvez exercer l’activité de Location Meublée Non Professionnelle en nom propre, en complément de votre activité salariée. En régime LMNP, lorsque l’investisseur fait l’acquisition d’un bien neuf, celui-ci aura la possibilité de récupérer le montant de TVA à la livraison du bien.

En cas d’acquisition d’un bien neuf, l’acquéreur n’a pas de gestion locative à sa charge car le bien sera entièrement géré par le gestionnaire de la résidence qui le louera lui-même à un particulier. Le contrat établi sera alors un bail commercial et non un bail d’habitation. Ce bail commercial engagera l’exploitant dans la gestion du bien et encadrera également les agissements de chacune des parties, pour faciliter au mieux l’exploitation du bien.

Fiscalement, la location meublée est vue comme une activité de commerçant. Par conséquent, vous êtes imposé en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Au choix, vous pourrez donc opter, soit pour le régime micro BIC : vous êtes imposé sur seulement 50 % de vos revenus locatifs. En effet, le taux d’abattement forfaitaire du régime micro BIC est à 50 % en meublé contre 30 % en location nue. Soit vous pourrez optez, pour le régime réel.

Grâce à la loi Censi-Bouvard qui est adossée au statut LMNP, tout investissement dans une résidence de services neuve permet une réduction d'impôts sur le revenu à hauteur de 11% du montant HT de l’investissement (plafonné à 300 000 € d’acquisition) étalés sur 9 ans par parts égales. Pour bénéficier de cette réduction, il vous faudra vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans. Si une année, la réduction d’impôt obtenue dépasse l’impôt réellement dû, le surplus est reportable pendant les 6 années suivantes. Cependant, attention, cette réduction d’impôt entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.

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