Une SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Le régime fiscal choisi implique des différences au niveau des plus-values immobilières et de l’imposition des revenus. La question est de savoir quelle est la meilleure option pour vous pour vos investissements immobiliers.
Les SCI à l’IR sont régies par les mêmes règles fiscales que celles des revenus fonciers. La société ne paye pas d’impôt sur les bénéfices, ni sur les plus-values de cession de biens immobiliers. Ainsi, les associés de la SCI sont imposés sur leurs revenus au même titre que les propriétaires d’un bien immobilier.
Chaque associé est redevable de l’IR sur la quote-part des bénéfices qui lui revient dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers. Il doit également s’acquitter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % de sa quote-part.
En cas de pertes, celles-ci peuvent être imputées sur les revenus fonciers pendant dix années. Ce déficit foncier pourra être déduit du revenu de l’associé dans la limite annuelle de 10 700 € dans la mesure où il ne s’agit pas d'intérêts d’emprunt.
L’imposition des plus-values sur les cessions de biens immobiliers suit les mêmes règles que celles des plus-values des particuliers. L’associé sera imposé selon ces règles sur la quote-part liée à sa participation au capital de la SCI. Ainsi, les plus-values immobilières sont imposées au taux de 19% à l’IR et sont soumises aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. De plus, si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique.
Pour calculer la plus-value immobilière, il faut appliquer un barème qui prévoit un abattement en fonction de la durée de détention du bien :
Pour un associé personne physique qui vend tout ou partie de ses parts, le régime des plus-values immobilières s’applique tandis qu’un associé personne morale verra s’appliquer le régime des plus-values professionnelles.
En optant pour l’impôt sur les sociétés, la SCI sera soumise au régime de l’impôt sur les bénéfices et les plus-values. Les associés paieront l’impôt sur le revenu sur les dividendes correspondant à leur quote-part du capital.
L’impôt sur les sociétés est calculé sur les bénéfices réalisés par la SCI et les pertes pourront être déduites des bénéfices ultérieurs de la société.
Les règles des plus-values professionnelles s’appliquent en matière de plus-values sur les cessions de biens immobiliers. La plus-value s’ajoute au bénéfice imposable qui sera soumis à l’IS.
Un associé personne physique qui cède tout ou partie de ses parts sera imposée au titre des plus-values sur valeurs mobilières tandis qu’associé personne morale le sera au titre des plus-values professionnelles. Lorsque les parts sont détenues depuis au moins deux ans, les associés personnes physiques bénéficient d’un abattement sur la plus-value :
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