Un prêt immobilier peut prendre deux formes : le prêt amortissable et le prêt in fine. Dans le premier cas, une partie du capital est remboursé chaque mois, dans l’autre le remboursement du capital a lieu à la fin du prêt. Lequel des deux faut-il choisir ?
Généralement, les prêts immobiliers prennent la forme d’un prêt amortissable. Dans le cadre de ce type de prêt, chaque mensualité inclut le remboursement d’une part du capital emprunté et le paiement d’une part d’intérêts.
La détermination de la part des intérêts et du remboursement du capital dans chaque mensualité est effectuée grâce à une formule dont l’objectif est de minimiser les risques du prêteur en favorisant au départ le paiement des intérêts. Ainsi, les premières mensualités vont comporter une part plus importante de la mensualité dédiée au paiement des intérêts.
Au fil du temps, la tendance va s’inverser et la part de remboursement du capital dans les mensualités va augmenter. Les dernières échéances du prêt seront en grande partie dédiées au remboursement du capital. C’est pourquoi il est moins rentable de faire un remboursement anticipé en fin de prêt.
Pour le prêt in fine, le mode de remboursement sera très différent. En effet, les mensualités du prêt in fine correspondent seulement au remboursement des intérêts et de l’assurance-crédit. Une fois les mensualités terminées, l’intégralité du capital devra être remboursée en une fois. Les mensualités n’incluent donc pas le remboursement d’une partie du capital emprunté comme dans le cas du prêt amortissable.
Ce type de financement nécessite que l’emprunteur apporte des garanties solides à la banque. Cela peut prendre la forme d’un apport plus important ou alors d’un effort financier mensuel. En général, l’emprunteur devra bloquer au minimum 30 % de la somme empruntée sur un placement de type assurance vie qui sera nanti par l’établissement financier.
Si l’apport placé dans l’assurance vie ne couvre pas totalement le montant du capital emprunté, l’établissement financier demandera à l’emprunteur de verser chaque mois les sommes nécessaires jusqu’à la couverture complète du prêt.
Chaque type de prêt a des avantages spécifiques et le choix va dépendre de votre profil d’investisseur. Le prêt in fine présente un taux d’intérêt plus élevé que celui du prêt amortissable et va être destiné aux investisseurs ayant déjà un patrimoine important. L’avantage du prêt in fine est que vous pourrez déduire les intérêts de vos revenus fonciers rapidement. C'est donc un très bon moyen d’optimiser votre fiscalité grâce au déficit fiscal.
Le prêt amortissable se destine généralement aux emprunteurs souhaitant acheter leur résidence principale, avec un taux d’intérêt plus bas et un apport financier moins important. C’est le type d’emprunt classique auquel la majorité des acquéreurs ont recours.
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