Lorsque l’on fait un bilan patrimonial ou que l’on souhaite transmettre un bien à ses enfants, on entend souvent parler d’usufruit, de nue-propriété, de pleine propriété et de démembrement de propriété. Mais quelles sont leurs différences ?
On entend souvent parler de démembrement de propriété, notamment chez le notaire. Ce montage est en effet souvent évoqué dans le cadre d'une donation ou d'une succession pour permettre de protéger un conjoint survivant ou de réduire les coûts fiscaux liés à la transmission de patrimoine.
L'usufruit, le droit d'habiter le bien, de le louer et de percevoir les loyers.
L'usufruitier d'un bien possède "l'usus" et le "fructus". Autrement dit, il a la possibilité :
L'accord du nu-propriétaire est toutefois requis pour les baux ruraux, artisanaux, commerciaux ou industriels. L'usufruitier n'est pas propriétaire du bien pour autant. Il n'a pas le droit de le vendre mais peut en revanche céder son usufruit.
Il est tenu de veiller à la bonne conservation du bien, d'effectuer les réparations d'entretien et de payer les taxes foncières et d'habitation.
À noter que l'usufruit se distingue du droit d'usage et d'habitation qui :
Contrairement à l'usufruitier, le nu-propriétaire possède "l'abusus", c'est-à-dire les murs du bien. Il peut vendre le bien à condition d'avoir l'accord de l'usufruitier. En revanche, la nue-propriété ne lui confère ni le droit d'y habiter, ni celui de louer le bien et d'en percevoir les loyers.
En tant que nu-propriétaire, c'est à lui qu'incombe de régler les grosses réparations, autrement dit les travaux qui touchent le gros-œuvre.
La pleine propriété, le cumul de l'usufruit et de la nue-propriété
Lorsqu'un propriétaire détient la pleine propriété, il possède à la fois les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire. C'est-à-dire qu'il est libre :
