Optimiser la défiscalisation en Pinel grâce au déficit foncier

Investir en loi Pinel et optimiser au déficit foncier
11
Mai

Le dispositif Pinel offre aux investisseurs locatifs la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % du montant investi. Cependant, savez-vous comment utiliser le déficit foncier pour défiscaliser encore plus lors d’un investissement en loi Pinel ?

Bref rappel sur le fonctionnement du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôts à condition de respecter un certain nombre de règles. L’investissement immobilier doit remplir certaines conditions notamment concernant sa localisation et son niveau de performance énergétique.

Le bien acheté peut être neuf ou ancien si c’est dans le cadre d’une rénovation énergétique. Si le bien est ancien, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. De plus, la performance énergétique du logement devra être excellente après les travaux.

Concernant le locataire, le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal de l’investisseur et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils.

Le logement doit être loué vide (non meublé) et à titre d'habitation principale. L’investisseur s’engage également à le donner en location pour une durée minimale de 6 ans en respectant un plafond de loyer mensuel fixé par l’État.

En contrepartie, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d'impôt plafonné à un montant maximum de la base de calcul par an et par contribuable de 300 000 € (deux biens au plus) ou de 5 500 € le mètre carré. Le taux applicable sur le prix du bien est de 12, 18 et 21 % selon que la durée de l'engagement de location est respectivement de 6, 9 ou 12 ans.

Le déficit foncier, qu’est-ce que c’est ?

Si vous investissez dans l’immobilier locatif, vous payerez inévitablement des charges liées à votre investissement. Par exemple :

  • Charges de copropriété,
  • Intérêts d’emprunt,
  • Assurances,
  • Entretien et réparation,
  • etc.

Toutes ces charges sont déductibles de vos revenus fonciers. Lorsque le total de charges déductibles est supérieur au revenu foncier, cela crée un déficit foncier. Si vous êtes en déficit foncier, vous pouvez déduire ce déficit de vos revenus et ainsi payer moins d’impôts sur le revenu.

De plus, le déficit foncier peut être reporté et déduit les années suivantes, ce qui vous permettra de le déduire de vos impôts sur plusieurs années. Vous pouvez déduire :

  • Pendant six ans de l’ensemble des revenus,
  • Pendant dix ans des revenus fonciers.

Afin que le propriétaire puisse déduire le déficit foncier de ses revenus fonciers, voire de l'ensemble de ses revenus, il faut que :

  • Le bien soit loué soit à usage d’habitation ;
  • Le bien soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit foncier ;
  • Le propriétaire se soumette au régime réel d’imposition.

L'investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers un montant maximum de 10 700 € par an (15 300 € dans certains cas).

Comment créer un déficit foncier ?

Afin de créer un déficit foncier, il faut que vous augmentiez vos charges, et donc vos dépenses. L’astuce est donc de viser un bien ancien à rénover pour lequel vous devrez dépenser en travaux (rénovation, agrandissement, transformation, etc.). Ensuite, vous pourrez déduire le montant des travaux de vos revenus sur plusieurs années et ainsi amortir le coût des travaux.

Le « Pinel optimisé au déficit foncier » concerne donc les biens anciens à réhabiliter ou à transformer :

  • Achetés dans le cadre du dispositif Pinel,
  • Dont le montant et la nature des travaux de réhabilitation, de rénovation ou transformation permettent le cumul du dispositif Pinel et du régime du déficit foncier.

Dans ce cas, le prix d’acquisition du bien et une partie des travaux serviront de base de calcul de la réduction d’impôt Pinel jusqu’aux plafonds. La partie des travaux dépassant les plafonds Pinel permettra, quant à elle, de créer un déficit foncier.

Ce dispositif s’adresse en particulier aux contribuables soumis à une tranche marginale d'imposition élevée, car il sera plus facile d’arriver à profiter au maximum de ce système. En effet, si vous ne payez pas d’impôt sur le revenu, vous ne pourrez pas déduire le déficit de vos impôts.

Vous souhaitez investir en Pinel et optimiser au déficit foncier ? Contactez-nous afin que nous puissions vous aider à maximiser votre investissement.

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