Les logements dans le cadre du LMNP sont loués meublés. Les loyers sont en règle générale supérieurs de 10 à 20 % par rapport à ceux de la location nue. La rentabilité moyenne des biens en LMNP est la plus élevée du marché locatif.
Lors de l’achat d’un bien dans une résidence avec services, il est généralement possible de signer un bail commercial de 9 à 11 ans avec un exploitant qui assure la gestion courante et l’entretien de la résidence. Cela permet de supprimer le risque lié à la vacance locative. Le renouvellement du mobilier, la taxe foncière et les gros travaux (article 606) resteront à votre charge.
Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt correspondant à 11 % du prix hors taxe d’un bien situé dans une résidence avec services pour un montant maximum de 300 000 €. Vous devez vous engager à louer votre bien pendant 9 ans et la réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur cette période.
Les loyers perçus sont imposés au régime BIC grâce au statut LMNP.
En cas de déficit, celui-ci est reportable pendant 6 ans, très utile si vous souhaitez faire un investissement avec déficit foncier.
Lors de la vente d’un bien, la plus-value réalisée est soumise à la plus-value immobilière et aux prélèvements sociaux. Après 22 ans, l’investisseur est généralement exonéré d’impôt sur la plus-value et, après 30 ans, de prélèvements sociaux.
Dans le cadre du LMNP, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Le plafond des revenus locatifs pour bénéficier du régime micro-BIC a été fixé par la loi de finance 2018 à 72 600 € par an. Vous pouvez déduire un abattement fiscal forfaitaire de 50 % de vos recettes locatives. Ce montant est porté à 71 % pour un investissement en résidence de tourisme. À titre de comparaison, l’abattement forfaitaire du micro-foncier est seulement de 30 %.
En optant pour ce régime, vous ne pourrez pas déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, etc.), ni amortir votre bien.
Ce régime s’adresse a priori au LMNP qui perçoivent plus de 72 600 € par an mais il est possible sur option quels que soient vos revenus locatifs d’opter pour le régime réel.
Ce régime est plus intéressant si vos charges réelles sont supérieures à 50 % des loyers perçus. Il permet d’amortir le bien et le mobilier et de déduire des travaux et toutes les dépenses liées à l’activité (frais d’acquisition, honoraires d’agence, charges de copropriété, intérêts, etc.). Il est ainsi possible de mettre à zéro les loyers perçus et de reporter les éventuels déficits sur les années suivantes.
Voici les principaux avantages du régime réel :
