Le déficit foncier, ou comment investir dans l’immobilier en payant moins d’impôts

Comment payer moins d'impôts en investissant dans l'immobilier ?
20
Juil

Lorsque l’on investit dans l’immobilier, on pense en premier lieu à la défiscalisation immobilière, mais il y a aussi d’autres moyens de payer moins d’impôts. Le déficit foncier n’est pas à proprement parler de la défiscalisation immobilière, c’est un moyen d’optimiser votre fiscalité. L’avantage est que cette méthode est cumulable avec d’autres lois de défiscalisation et qu’elle n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ par an.

Le déficit foncier, quèsaco ?

Le déficit foncier n’est pas une loi, c’est une astuce fiscale qui permet d’optimiser vos revenus locatifs et réduire votre imposition. Tout d’abord, il faut déclarer vos revenus locatifs au régime réel afin de pouvoir faire du déficit foncier. Il n’est pas possible de faire du déficit foncier en régime micro-foncier. De plus, vous ne pouvez déduire que les charges des biens loués nus (non meublés).

Pour créer un déficit foncier, il faut que les charges soient supérieures aux revenus locatifs perçus. La question reste donc de savoir comment gagner de l’argent grâce à cette astuce étant donné que vous « dépensez » plus que vous gagnez ? L’idée est simple : vous allez déduire de vos revenus les dépenses (charges) liées à votre investissement. Comme vous allez le voir, le déficit foncier est avant tout utilisé pour déduire de vos revenus les intérêts d’emprunt et le coût des travaux.

Pour profiter de ce mécanisme, il faut donc investir en empruntant et si possible acheter des biens immobiliers nécessitant des travaux.

Quelles sont les charges déductibles ?

Nous allons ici lister les charges déductibles de vos revenus fonciers :

  • Les frais de gestion et d’administration : les frais d’agence immobilière, de syndic ou encore la rémunération d’un concierge.
  • Les dépenses de réparation et d’entretien : tous les travaux de rénovation ainsi que les travaux qui permettent de faciliter la location. Ne sont pas déductibles les travaux de construction ou d’agrandissement.
  • Les impôts : les impôts liés au logement que vous ne pouvez pas récupérer auprès du locataire (ex : taxe foncière)
  • Les charges locatives si vous n’avez pas pu les récupérer auprès de votre locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
  • Les provisions pour charge s’il s’agit d’une copropriété.
  • Les primes d’assurance
  • Les intérêts d’emprunt* ainsi que les frais d’emprunt
  • L’indemnité de relogement ou d’éviction du locataire.

*Les intérêts d’emprunt sont seulement déductibles des revenus fonciers, et pas du revenu global. Il faut donc les déduire en priorité lors du calcul du déficit foncier.

Comme vous pouvez le constater, il y a beaucoup de charges déductibles de vos revenus fonciers. Il faut donc bien connaître ce domaine si vous souhaitez profiter de cette astuce. C’est pourquoi nous vous recommandons de nous contacter afin que nous puissions vous aider dans votre projet d’investissement immobilier.

Le déficit foncier est-il plafonné ?

Nous allons répondre à cette question en deux temps. Premièrement, le déficit concernant les revenus fonciers n’est pas plafonné. Vous pouvez donc déduire de vos revenus fonciers toutes vos charges de manière illimitée.

En revanche, ce qui est plafonné c’est le report du déficit foncier sur vos revenus globaux. Vous pouvez reporter jusqu’à 10 700€ de déficit foncier par an sur vos revenus globaux (15 300€ dans certains cas). Cet avantage n’est pas soumis au plafonnement de 10 000€ par an des niches fiscal.

Cependant, vous ne « perdez » pas le déficit foncier qui excède le plafond de 10 700€ puisque vous allez pouvoir l’utiliser les années suivantes. C’est ainsi que l’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit les années suivantes :

  • Pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus,
  • Pendant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.

Ce dernier point est très important, car c’est grâce à ce report que vous pourrez déduire de lourds travaux de rénovation sur plusieurs années.

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