Dans un projet d’investissement locatif, la question de l’apport est un point important qui influera sur la rentabilité financière du montage. Cependant, il n’est pas toujours indispensable pour obtenir un crédit immobilier.
Un apport personnel de l’ordre de 10 à 20 % du prix du bien est généralement demandé par la banque dans le cadre de la demande de prêt immobilier pour garantir et rassurer le prêteur sur les capacités de l'emprunteur à rembourser le crédit.
Le crédit immobilier sans apport permet de financer le prix du bien et la totalité des frais annexes (honoraires de l’agence, frais de notaire, frais de cautionnement et garanties). On parle alors de prêt à 110 %. Lorsqu’un investisseur emprunte sans apport personnel, il peut se constituer un patrimoine sans toucher à son épargne, maximiser l’effet de levier et la rentabilité financière.
La rentabilité financière d’un investissement est le rapport entre le bénéfice tiré d’une opération (les loyers moins les charges et impôts) et les capitaux propres investis (l’apport personnel). Les taux très bas et les loyers perçus permettent généralement de couvrir en intégralité la mensualité du crédit. Dans ce cas, l'effet de levier est positif car le coût du prêt est inférieur aux bénéfices tirés de l’opération.
Pour pouvoir investir dans un bien immobilier sans apport, plusieurs conditions doivent être réunies :
Des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel permettent d’emprunter sans apport. Dans ce cas, la réduction d’impôt et les loyers encaissés permettent de financer une grande partie voire la totalité de l’investissement.
Dans le cadre d’un investissement locatif, un prêt sans apport peut être souscrit au nom de la société civile immobilière (SCI) ou par chaque associé en leur nom propre. Des garanties complémentaires comme une hypothèque ou un privilège de « prêteur de deniers » peuvent être exigées par la banque.
Le dossier de crédit doit être irréprochable pour permettre à l'emprunteur d'avoir une chance d’obtenir un prêt bancaire sans apport destiné à financer un investissement locatif.
L'acquéreur doit avoir une situation financière saine et être solvable. Aucun incident de paiement ou rejet de prélèvement ne doit entacher les relevés de compte des trois derniers mois.
De même, le banquier regardera de près la capacité d’épargne et le taux d’endettement de l’emprunteur. L’emplacement du bien dans une zone à forte demande locative, son type (neuf ou ancien), la forme de location (nue ou meublée) et le rendement locatif seront des critères déterminants.
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