Pendant des mois, des dizaines de corps de métier se succèdent pour faire d'un projet de promotion immobilière une réussite. Entre l'achat du terrain, les démarches administratives, la commercialisation et le lancement du chantier, le promoteur immobilier doit coordonner tous les acteurs qui œuvrent sur le projet.
Dans le domaine de la promotion immobilière, la prospection foncière est la première étape cruciale de tout projet, quel qu'il soit. Elle consiste à rechercher un terrain constructible et bien situé, possédant toutes les qualités nécessaires pour y réaliser un programme immobilier. Les développeurs fonciers, qui ont pour mission d'identifier ces potentiels terrains à acquérir, doivent être vifs et réactifs pour ne pas laisser la concurrence les devancer.
Cependant, la rareté du foncier dans les grandes métropoles françaises complique davantage la prospection. Les promoteurs immobiliers doivent alors se concentrer sur des critères et des valeurs sûres tels que l'emplacement, le contexte socio-économique, les infrastructures et les règles d'urbanisme pour trouver la perle rare et assurer la rentabilité de leur opération.
Chaque commune possède son propre Plan local d'urbanisme (PLU), ce qui signifie que toute opération immobilière sur un terrain constructible doit être en conformité avec le PLU de la commune où elle se trouve. Les promoteurs immobiliers, après avoir mené une étude de marché pour évaluer les besoins et les tendances du marché, lancent une étude de faisabilité, qui est la seconde étape majeure d'un projet de promotion immobilière.
L'étude de faisabilité a pour objectif d'analyser et de rassembler toutes les données techniques relatives au projet. Elle implique notamment l'intervention d'un géomètre et d'un architecte. Grâce à leurs outils de pointe, ils évaluent le potentiel de constructibilité du terrain, tout en prenant en compte les contraintes techniques et réglementaires. Ensuite, ils élaborent les plans du programme immobilier neuf et des logements, en respectant les règles d'urbanisme locales.
La troisième étape d'un projet immobilier promotionnel consiste en le dépôt du permis de construire. Le promoteur immobilier adresse sa demande à la mairie, qui examine le dossier pendant 3 à 5 mois pour vérifier la conformité du projet avec les règles d'urbanisme. Si le projet est conforme, le promoteur reçoit une autorisation de construire sur le terrain acquis. Dans le cas contraire, il peut soumettre une nouvelle demande de permis ou déposer un recours. La validité d'un permis de construire est de 3 ans, renouvelable une fois par an pour un maximum de 5 ans.
Un général, un promoteur attend d’avoir atteint un minimum de réservations (entre 30 et 50 %) avant de commencer les travaux pour rassurer les partenaires financiers. Une fois qu'il obtient sa garantie financière d’achèvement (GFA), le promoteur peut commencer les travaux de construction. La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est le régime d'acquisition le plus courant dans l'immobilier neuf, où l'acheteur signe un contrat de réservation et bénéficie également de la GFA en cas de défaillance du promoteur.
La réalisation d'un programme immobilier requiert un financement considérable. Un promoteur immobilier ne dispose pas toujours des ressources suffisantes pour financer seul un projet de promotion immobilière. C'est pourquoi le financement peut se faire grâce à trois sources :
Le promoteur doit faire en sorte de ne pas dépasser le budget travaux et rédiger un cahier des charges précis pour recenser tous les besoins. Une fois l'appel d'offres clos, le promoteur analyse chaque proposition et choisit celle qui lui semble la plus adéquate en termes de prix et de délais de livraison. Le maître d'œuvre est chargé de piloter et de coordonner les différents intervenants pour assurer la conformité de la construction et le respect des délais de livraison, ce qui est crucial pour la rentabilité du projet de promotion immobilière.
Le gros œuvre est la première étape de la construction d'un programme immobilier neuf, comprenant la construction des fondations et de l'ossature. Les travaux de gros œuvre participent également à l'isolation et garantissent la solidité du bâtiment. Cette étape se compose de cinq types de travaux de maçonnerie, dont les fondations, l'assainissement, le soubassement, l'élévation des murs, la charpente et la toiture. Le gros œuvre est considéré comme terminé lorsque le bâtiment est hors d'eau et hors d'air.
Les travaux de second œuvre concernent les finitions et les raccordements des bâtiments neufs. Ils sont indispensables pour rendre un logement habitable et confortable. Pour cela, le promoteur doit faire appel à différents corps de métier et les acheteurs peuvent profiter de cette phase pour demander des modifications sur le plan originel de leur logement, grâce aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA).
Le promoteur organise la visite de réception avec l'acheteur, qui marque la date du dernier appel de fonds, le début des garanties liées au neuf et le début de contrat d'assurance habitation. Les deux parties effectuent un état des lieux pour s'assurer que le logement et ses équipements correspondent à ce qui est mentionné dans le contrat de vente.
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