Immobilier neuf : une solution à la crise du logement ?

Investissement locatif dans un programme immobilier neuf
07
Avr
La situation du marché immobilier en France est actuellement complexe, avec d'un côté une interdiction de louer les logements considérés comme des passoires thermiques et de l'autre des problèmes dans le secteur de l'immobilier neuf. Pour répondre aux besoins en matière de logement, il est nécessaire de prendre des mesures pour encourager la construction de programmes immobiliers neufs et stimuler le marché immobilier.

H2 Les propriétaires bailleurs confrontés à la difficile décision de rénover ou vendre des logements

L'interdiction de louer des logements considérés comme des passoires thermiques est louable, mais elle aura pour conséquence de retirer un grand nombre de logements du marché locatif. Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), il y a actuellement environ 5,2 millions de résidences principales classées F et G, dont 500 000 en catégorie "G +". Les propriétaires bailleurs doivent donc faire face à un choix difficile : soit rénover leur bien immobilier, soit le vendre.

Cependant, une rénovation, surtout en ce qui concerne l'efficacité énergétique, est coûteuse, en raison de l'augmentation continue du coût des matières premières depuis plus d'un an. Cette situation force de nombreux propriétaires bailleurs à réévaluer leur portefeuille immobilier. Selon le portail immobilier Bien ici, en 2022, 25% des propriétés à louer étaient classées en catégorie G, contre 35% en 2021, signalant un glissement du marché locatif vers le marché de la vente. Pourtant, les pouvoirs publics ont fait de la rénovation des propriétés existantes, avec des initiatives telles que MaPrimeRenov', la pièce maîtresse de la politique de logement et de transition écologique de l'immobilier.

Cette tendance pourrait bien se maintenir dans la durée, d'autant plus que certains biens immobiliers ne pourront jamais bénéficier d'une rénovation énergétique efficace, conformément aux exigences législatives. C'est notamment le cas de logements ayant une surface insuffisante pour accueillir une isolation intérieure, de logements mansardés ayant un volume important à chauffer par rapport à leur surface habitable, ainsi que de beaux immeubles haussmanniens dont les façades ne peuvent pas être isolées par l'extérieur.

Les conséquences sont doubles : d'un côté, les propriétaires bailleurs sont privés de la possibilité d'obtenir un revenu supplémentaire grâce à la location de leur bien, et de l'autre côté, l'offre locative est réduite.

H2 Les programmes immobiliers neufs sont indispensables pour remédier à la crise du logement

Le secteur de l'immobilier neuf, qui aurait pu prendre le relais, subit une crise sans précédent. Selon le ministère du Logement, le nombre de réservations a chuté de 30,7% en un an. Au cours des dernières années, nous n'avons jamais connu une période de construction aussi faible. Jusqu'à présent, le marché locatif avait toujours été soutenu par le secteur de l'immobilier neuf grâce à différents dispositifs de défiscalisation, mais ce n'est plus le cas aujourd'hui. La nouvelle politique, avec la réduction des avantages fiscaux de la loi Pinel et la mise en place d'un nouveau dispositif "Pinel +" complexe, coûteux et inadapté aux opérations en cours, devrait également contribuer à une hémorragie des investissements locatifs.

C'est paradoxal, car les nouvelles constructions présentent de nombreux avantages, en particulier en matière d'efficacité énergétique. En effet, la dernière réglementation thermique en vigueur depuis le 1er janvier 2022, appelée "réglementation environnementale 2020" ou RE2020, favorise la conception bioclimatique des logements, réduit considérablement leur consommation énergétique et diminue leur impact carbone en prenant en compte l'ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie.

Dernièrement, la promotion immobilière s'est engagée activement dans la transition écologique en participant au recyclage urbain et en reconstruisant la ville sur elle-même. Cela est particulièrement important alors que la mise en place progressive du "ZAN" (Zéro Artificialisation Nette) va restreindre la disponibilité des terrains constructibles.

H2 Quelles mesures faudrait-il prendre ?

Dans ce contexte où l'offre de logements locatifs anciens se raréfie, il est crucial d'augmenter la production de logements neufs pour encourager les investisseurs à acheter des propriétés destinées à la location. Il est donc impératif que le gouvernement prenne conscience de l'importance de l'immobilier neuf pour l'avenir du logement en France et qu'il prenne les mesures nécessaires pour stimuler ce marché et répondre aux besoins des citoyens en matière de logement.

Pour résoudre rapidement la situation actuelle, plusieurs mesures pourraient être mises en place. Par exemple, étant donné la récente augmentation des taux de crédit immobilier, on pourrait doubler le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants pendant une période limitée, par exemple 1 an, ou instaurer un crédit d'impôt de 2% par an sur 6 ans pour compenser la forte hausse des taux de crédits immobiliers.

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