Les objectifs des investisseurs immobiliers sont variés et peuvent se réduire à trois grandes catégories :
À chaque objectif son type de biens, et avant de vous lancer, il convient de définir vos objectifs et votre budget. Ensuite, une analyse du marché locatif en termes d’offre, de demande et de risque de vacance locative, vous permettra de définir le type de biens et la zone géographique de recherche.
Selon votre profil, vous vous orienterez vers un bien neuf ou un bien ancien. Un logement neuf sera plus cher à l’achat mais conforme aux normes en termes d’isolation et de chauffage. En revanche, un logement ancien pourra nécessiter des travaux de rénovation pour la location (Loi Climat) mais coûtera généralement moins cher à l’achat.
À noter que l’achat de biens neufs permet généralement de bénéficier de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel et Pinel +, le dispositif Cosse ou les statuts de LMNP et de LMP.
Les studios, T1 ou T2 dans les grandes métropoles et les villes universitaires conviennent aux investisseurs « professionnels » et à ceux qui cherchent à générer des revenus complémentaires, notamment pour la retraite. Les appartements plus grands et les maisons à la campagne ou sur le littoral ont la préférence des épargnants souhaitant se constituer un patrimoine pour l’occuper à la retraite, voire pour le léguer à leurs enfants.
Fort de votre budget et du type de bien que vous souhaitez acquérir, vous devrez sélectionner des villes, voire des quartiers, où les biens en vente correspondent à vos attentes et prendre connaissance des loyers pratiqués. Cette confrontation de vos objectifs et de votre budget avec le concret sera l’occasion d’affiner votre recherche et si besoin de la modifier.
À cette étape, vous pourrez également estimer la rentabilité locative que vous pouvez espérer en comparant le loyer moyen du type de bien recherché avec le prix de vente. Les villes moyennes offrent en règle générale une meilleure rentabilité locative que les grandes métropoles car le prix des biens y est moins élevé mais la demande locative est généralement plus faible.
À noter que le loyer au mètre carré des petites surfaces est plus élevé. Celles-ci sont donc généralement plus rentables mais nécessitent une gestion plus chronophage. Il s’agit donc de faire un arbitrage en tenant compte du risque que vous êtes prêt à accepter en fonction de vos connaissances techniques, de vos objectifs et du marché immobilier.
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