Réussir un investissement immobilier requiert la prise en compte de certains paramètres que l’on peut classer en deux grands thèmes : le choix du bien et la gestion locative. Il est important de bien étudier tous ces critères afin de vous assurer que votre investissement locatif se passe pour le mieux.
Le choix de l'emplacement du bien est certainement le point le plus important pour optimiser la rentabilité de l’investissement. Il faut choisir, d’une part, un emplacement géographique où la demande locative est importante et, d’autre part, analyser les perspectives de plus-value potentielle à la revente.
Les points principaux à prendre en compte sont les suivants :
L’affect est souvent mauvais conseiller en matière d’investissement locatif. Il ne faut pas acheter parce que le quartier est réputé mais parce que vous aurez un bon ratio loyer sur coût de l’investissement. Autrement dit, il faut acheter un bien rentable, pas un bien dans lequel vous souhaitez vivre.
Le prix du mètre carré est ce qui déterminera le taux de rentabilité brut. En réalité, dans les quartiers populaires « moins cotés », voire dans les villes moyennes de provinces, les prix seront plus abordables et pour autant les loyers resteront relativement élevés et proches de ceux des quartiers plus chics.
Pour autant, il faut éviter les quartiers insalubres et ceux où règne l’insécurité car même si le prix du mètre carré est bas, la difficulté pour trouver un locataire et le maintenir en place risque d’obérer la rentabilité.
Plutôt que d’acheter un seul grand bien immobilier. Il est préférable de répartir votre investissement sur plusieurs biens de taille inférieure. En effet, cela réduit les risques liés à la location telle que la vacance locative et les impayés de loyer. De plus, il sera plus facile de revendre un de vos biens au cas où vous auriez besoin d’argent.
Il existe des dispositifs comme le Pinel qui permettent de réduire les impôts. Cette réduction fiscale impacte positivement la rentabilité de l’investissement même si certaines contreparties sont à donner, notamment en matière de prix du loyer. Les dispositifs de défiscalisation varient suivant les zones géographiques et il faut donc vous renseigner avant d’acheter.
Lors de la mise en location de votre bien, il faut bien vérifier que le futur locataire aura les moyens de payer le loyer. En effet, certaines personnes vont parfois chercher à louer un bien au-dessus de leurs moyens pour diverses raisons. Afin d’éviter les impayés de loyers il est donc préférable de s’assurer que votre futur locataire ait les moyens de payer ce loyer sans qu’il se mette en difficulté financière.
En règle générale, le loyer ne devrait pas dépasser un tiers des revenus du locataire. Il est donc nécessaire que le candidat locataire communique un certain nombre de documents comme les trois derniers bulletins de salaire, l’avis d’imposition, etc.
La gestion locative nécessite des connaissances juridiques et comptables, notamment lors de la vérification des documents transmis par le candidat locataire ou en cas de problème de paiement des loyers.
Confier la gestion locative à un administrateur de biens évite bien des tracas et permet à l’investisseur de se consacrer à la recherche de nouveaux biens ou tout simplement à son travail ou à ses loisirs. De plus, il faut savoir que les honoraires des agences immobilières sont déductibles des revenus fonciers.
La garantie de loyers impayés permet de percevoir l’intégralité ou une partie des loyers en cas d’impayés, et peut éventuellement prendre en charge les dégradations du bien et fournir une assistance juridique.
Cette garantie est généralement proposée par les administrateurs de biens pour un coût compris entre 1,5 et 2,5 % des loyers.
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