Comme réduire vos impôts avec l'immobilier neuf ou ancien ?

Comment réduire vos impôts lors d'un investissement locatif ?
20
Sep

De nombreux dispositifs immobiliers dans le neuf et dans l’ancien permettent de réduire vos impôts pour faire face à la pression fiscale tout en répondant à la demande qui ne cesse d’augmenter. Ces dispositifs vont permettront d’améliorer au maximum la rentabilité de vos investissements locatifs.

La loi Pinel dans le neuf

L’objectif des gouvernements qui se succèdent est de développer le parc immobilier grâce à des dispositifs fiscaux afin de répondre à la demande. Le dispositif Pinel est certainement l’un des plus populaires et offre aux acquéreurs de biens neufs une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du prix pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans. Pour pouvoir bénéficier de ces avantages, certaines conditions sont à respecter :

  • Le logement doit être en zone tendue où la demande supérieure est à l’offre ;
  • Le loyer et les revenus du locataire sont plafonnés ;
  • Le prix d’achat du bien est plafonné à 300 000 € par an (2 biens maximum) ou à 5 500 € le m2.

La location meublée

La fiscalité sur les locations meublées est plus favorable que pour les locations nues. Il y a deux régimes d’imposition pour les revenus tirés des locations meublées :

  • Le micro-BIC ;
  • Le régime réel.

Le micro BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % pour charges (à comparer aux 30 % du micro foncier). Le régime réel, pour lequel il est possible d’opter quels que soient les revenus tirés de la location, est encore plus favorable. Ainsi, il est possible de déduire toutes vos charges  - dont les intérêts du prêt, les travaux, la taxe foncière - et d’amortir le prix du bien et du mobilier.

Ce dispositif concerne également les résidences meublées neuves (étudiants, seniors, personnes dépendantes). Vous pourrez également cumuler le dispositif Pinel avec le Censi-Bouvard.

La rénovation de biens anciens

Le prix d’achat des biens anciens est généralement moins cher que celui des biens neufs mais ceux-ci ne permettent pas de bénéficier des nombreux dispositifs de défiscalisation pour le neuf. Cependant, il est possible de créer un déficit foncier qui permettra de réduire vos impôts :

  • Les montants des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration seront déductibles des loyers encaissés ;
  • Le déficit, s’il existe, pourra s’imputer sur votre revenu global - dans la limite d’un plafond de 10 700 € - et sur les loyers pendant les 10 années suivantes.

Il existe également des dispositifs fiscaux dans l’ancien comme :

  • La loi Denormandie permettant jusqu’à 21% de réduction d’impôts ;
  • La loi Malraux qui concerne les immeubles historiques et offre de 22 à 30% de réduction d’impôts (mais le montant des travaux est généralement assez important).

La nue-propriété pour éviter de payer l’IFI

Le démembrement consiste à laisser l’usufruit d’un logement et à acheter la nue-propriété. Le prix du bien est alors divisé par deux et vous échappez à l’IFI puisque celui-ci incombe à l’usufruitier. Au terme de la durée du démembrement (15 à 20 ans), vous récupérez l’usufruit du logement sans frais ni impôts à payer.

Les parts de SCPI dites « fiscales »

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) basés sur des immeubles locatifs neufs ou à rénover permettent de réduire vos impôts en bénéficiant des mêmes dispositifs que pour l’achat d’un bien (déficit foncier, Pinel, Denormandie ou Malraux). Les avantages seront récupérés à la dissolution de la SCPI soit, au bout de 15 ans.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et optimiser votre fiscalité ? Contactez-nous afin que nous puissions vous accompagner dans votre projet.